Affitti Brevi: Normative, Consigli e Novità 2024

Se sei un proprietario di immobili situati in località turistiche o città d'arte e desideri mettere a reddito la tua proprietà, questa guida è pensata per te. Tratteremo dettagliatamente il tema degli affitti brevi per turisti, esaminando le normative vigenti e le recenti modifiche legislative.

Gli affitti brevi sono un fenomeno in continua crescita e suscitano ampi dibattiti. Molti ritengono che possano destabilizzare l'equilibrio sociale delle città, sottraendo spazio ai residenti per far posto ai turisti. Questo ha portato all'adozione di nuove regolamentazioni nel 2023, operative dal 2024, che analizzeremo nel dettaglio.

1. Cosa Sono gli Affitti Brevi?

Gli affitti brevi si riferiscono a locazioni di durata inferiore ai 30 giorni, regolate da un contratto specifico noto come "contratto di locazione breve ad uso turistico". Questo contratto prevede che il proprietario fornisca un immobile arredato, generalmente completo di biancheria e asciugamani. In questa categoria rientrano anche le case vacanza, che, sebbene simili, non sono la stessa cosa.

2. Differenza tra Affitti Brevi e Affitti Transitori

Gli affitti brevi e gli affitti transitori differiscono per durata e finalità:

• Affitti brevi:

  • Durata: Inferiore a 30 giorni.
  • Finalità: Uso turistico.
  • Contratto: Tra persone fisiche, applicabile solo a immobili arredati.

• Affitti transitori:

  • Durata: Fino a 18 mesi.
  • Finalità: Esigenze residenziali temporanee (es. motivi di lavoro, ristrutturazioni).
  • Contratto: Solitamente con canone concordato tra associazioni di proprietari e inquilini.

3. Differenze tra Casa Vacanze e Affitti Brevi

Sebbene entrambi rappresentino forme di locazione a breve termine, differiscono nei servizi offerti e nelle modalità di gestione:

• Casa vacanze:

  • Offre servizi aggiuntivi come pulizie, visite guidate, navette, babysitting e animazione.
  • Gestione: Può essere non imprenditoriale, con giorni di chiusura obbligatori, o imprenditoriale, richiedendo l'apertura di una partita IVA e l'adempimento di specifici obblighi fiscali.

• Affitto breve:

  • Include solo l'alloggio, la biancheria e servizi di pulizia essenziali.
  • Gestione: Può essere esercitato in forma non professionale entro certi limiti.

4. Come Trovare Affitti Brevi

Per trovare affitti brevi, puoi utilizzare piattaforme internazionali come Airbnb, che addebitano commissioni per il servizio, oppure cercare offerte dirette da privati su sui vari portali web, che non applicano costi di servizio aggiuntivi.

5. Come Regolarizzare un Affitto Breve

Per affittare una casa per vacanze è necessario stipulare un contratto transitorio a uso turistico, che prevede:

• Durata: Non superiore a 30 giorni.
• Tipologia: Solo abitazioni, escluse altre tipologie immobiliari come negozi o uffici.
• Contraenti: Solo persone fisiche, non utilizzabile da alberghi o aziende turistiche.
• Servizi aggiuntivi: Può includere lenzuola, pulizie o Wi-Fi.

Questo tipo di affitto può beneficiare del regime della cedolare secca, di cui parleremo più avanti.

6. Novità Legislative sugli Affitti Brevi dal 2024

La legge 191/2023 ha introdotto importanti novità:

• Cedolare secca: Se affitti più di un appartamento, l’aliquota passa dal 21% al 26%.
• Gestione imprenditoriale: Se affitti più di quattro appartamenti, devi gestirli come casa vacanza imprenditoriale.
• Codice Identificativo Nazionale (CIN): È necessario ottenere il CIN dal Ministero del Turismo.

7. Obblighi per Affitti Turistici

Per gli affitti brevi e le case vacanza sono richiesti i seguenti dispositivi di sicurezza:

• Rilevatori di gas e monossido di carbonio.
• Estintori visibili e accessibili.

Inoltre, è necessario richiedere telematicamente il Codice Identificativo Nazionale (CIN) fornendo i dati catastali dell'immobile.

8. Come Aprire un'Attività di Casa Vacanza

Se desideri gestire una casa vacanza in modo imprenditoriale o hai più appartamenti da affittare, devi seguire questi passaggi:

• SCIA: Presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune.
• Partita IVA: Aprire una partita IVA con il codice ATECO 55.20.51 per affittacamere, case vacanze, bed and breakfast e residence.
• Registro delle Imprese: Iscriverti al Registro delle Imprese (Camera di Commercio).
• INPS: Iscriverti alla gestione Commercianti dell’INPS e versare i contributi trimestrali.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): Produrre l'APE.
• Accreditamento alla questura: Ottenere le credenziali del portale Alloggiati web per dichiarare gli ospiti.
• Comunicazione prezzi: Comunicare i prezzi al Comune di riferimento.

9. Funzionamento della Locazione Turistica

Una volta completati i passaggi necessari, dovrai:

• Pubblicare l’annuncio: Su piattaforme come Airbnb, Booking o. altro.
• Dichiarare gli ospiti: Entro 24 ore sul portale Alloggiati web della Polizia di Stato.
• Dichiarazione di ospitalità: Per ospiti extra UE alla questura.
• Tassa di soggiorno: Riscuotere la tassa di soggiorno dal tuo ospite e versarla al Comune in cui è situato il tuo immobile.

10. Utenze negli Affitti Brevi

Di solito, le utenze sono a carico del proprietario e sono incluse nel costo dell’affitto breve, salvo accordi diversi.

11. Tassazione sugli Affitti Brevi

Gli affitti brevi regolati da contratti di locazione breve possono aderire al regime della cedolare secca, che sostituisce l’IRPEF con un’aliquota del 21%. Se affitti più di un immobile, l’aliquota sale al 26%. Se il tuo reddito è inferiore a 28.000 euro, potresti preferire il regime IRPEF con aliquota al 23%. In caso di redditi superiori, la cedolare secca è generalmente più conveniente. Le case vacanza gestite in forma imprenditoriale con partita IVA non possono aderire alla cedolare secca.

12. Registrazione degli Affitti Brevi

Tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Il limite di 30 giorni è cumulativo nell’anno: se lo stesso inquilino affitta lo stesso immobile per 20 giorni a luglio e per 20 ad agosto, il contratto deve essere registrato. La registrazione può essere effettuata da proprietario o inquilino, a seconda degli accordi.

Metodi di registrazione:

• Intermediario: Un professionista, CAF o servizio apposito.
• Sportello telematico: Agenzia delle Entrate.
• Fisicamente in ufficio: Su appuntamento.

L’imposta di registro per i contratti di locazione breve è pari al 2% del canone annuo, ma con la cedolare secca non sono dovute imposte di registro e di bollo.

Questa guida fornisce tutte le informazioni chiave, necessarie per navigare nel complesso mondo degli affitti brevi, garantendo conformità alle normative e ottimizzazione dei benefici fiscali. Consigliamo sempre a chi si immette nel mercato per la prima volta, di riferirsi a professionisti per le pratiche burocratiche e la gestione dell'attività. Contatta un consulente di Kio Multiservizi oggi stesso, per ricevere una consulenza gratuita sul tuo immobile.